Vastgoedrenovatie verwijst naar het geheel van ingrepen die bedoeld zijn om de prestaties, het comfort of de waarde van een bestaand huis te verbeteren. Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor voor elektriciteit in de berekening van het DPE verlaagd van 2,3 naar 1,9, wat de energie-labels van bepaalde woningen die elektrisch verwarmd worden verandert, zonder dat er enige werkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze technische wijziging illustreert hoezeer het regelgevend kader nu de rentabiliteit van een renovatieproject beïnvloedt.
Nieuwe berekening van het DPE en impact op de dimensionering van renovatiewerkzaamheden
Voordat een project wordt gestart, is de eerste stap om te controleren of het energieprestatiecertificaat van de woning nog geldig is en of het resultaat de geldende berekeningsregels weerspiegelt. Een DPE dat vóór 2026 is uitgevoerd met de oude factor van 2,3 voor elektriciteit kan een woning in categorie F of G indelen, terwijl de nieuwe factor van 1,9 deze zou kunnen laten stijgen naar E, of zelfs D.
Dit verschil is niet onbelangrijk. Het kan een deel van de oorspronkelijk geplande werkzaamheden overbodig maken, of omgekeerd onthullen dat de woning ondanks de correctie nog steeds als een energieverslindend huis wordt geclassificeerd. Het laten herberekenen van het DPE voordat een project wordt gedimensioneerd voorkomt overinvestering.
Voor eigenaren die overwegen om de werkzaamheden met Immolabel te coördineren, maakt deze voorafgaande controle het mogelijk om nauwkeurig de te behandelen posten te identificeren in plaats van een onterecht globale renovatie te starten.
Energie renovatie per gebaar of omvang: wat is er veranderd in september 2026
Het decreet van 25 augustus 2026 heeft het MaPrimeRénov’-systeem grondig herzien. Isolatie en ventilatie zijn niet langer afzonderlijk financierbaar in het klassieke traject. Ze moeten nu worden geïntegreerd in een omvangrijke renovatie om recht te geven op hulp.
De nog individueel in aanmerking komende werkzaamheden zijn beperkt:
- Bepaalde warmtepompen, onder voorwaarden van prestaties en inkomens van het huishouden
- Aansluiting op een warmte- of koudenet
- Het verwijderen van een olieopslagtank, een vaak verwaarloosde maar gesubsidieerde operatie
- De energie-audit, financierbaar onder voorwaarden voor eigenaren die een renovatietraject willen plannen
Deze evolutie verandert de planningslogica. Een eigenaar die zijn zolder wilde isoleren en het jaar daarop zijn ketel wilde vervangen, moet nu deze posten in één project samenvoegen om in aanmerking te komen voor financiering. Renovatie in afzonderlijke stappen wordt financieel nadelig.
Kalender DPE en huurrestricties: anticiperen voor het verbod
Het energieprestatiecertificaat is niet langer alleen een informatief document. Het bepaalt nu het recht om een woning te verhuren volgens een geleidelijke kalender. Woningen in klasse G worden al geconfronteerd met beperkingen, en woningen in klasse F zullen volgen.
Een woning die bestemd is voor verhuur moet deze beperking vanaf de aankoop integreren, niet alleen op het moment van het kiezen van de werkzaamheden. Het kopen van een woning in klasse F of G zonder onmiddellijk de noodzakelijke renovatie te budgetteren om minimaal klasse E te bereiken, stelt de eigenaar bloot aan gedwongen leegstand.
De veelvoorkomende valkuil is om een woning tegen een verlaagde prijs te kopen vanwege het slechte label, om vervolgens te ontdekken dat de kosten voor het voldoen aan de normen de waardevermindering opeten. De herberekening van het DPE met de nieuwe elektrische factor kan echter in het voordeel van bepaalde woningen spelen, vandaar het belang van controle vóór de onderhandelingen.
Vereniging van mede-eigenaars: versterkte collectieve verplichtingen
In een vereniging van mede-eigenaars hangt de energie renovatie niet langer alleen af van de individuele wil. De collectieve verplichtingen structureren zich rond specifieke financieringsmechanismen en meerjarige werkplannen. Een geïsoleerde mede-eigenaar kan zich niet langer tevredenstellen met het renoveren van zijn eenheid: de renovatiebeslissingen worden nu op het niveau van het gebouw genomen.
Deze realiteit bemoeilijkt de planning voor een investeerder die een appartement koopt in een energieverslindende copropriété. De renovatiekalender zal afhangen van de stemming in de algemene vergadering, niet van zijn eigen initiatief.
Kiezen van vakmensen en coördinatie van het renovatieproject
De kwaliteit van de uitvoering bepaalt de werkelijke prestaties van de woning na de werkzaamheden. Een goed geïsoleerd materiaal dat slecht is geplaatst, verliest een aanzienlijk deel van zijn effectiviteit. Twee punten verdienen bijzondere aandacht bij de selectie van professionals:
- De RGE-kwalificatie (Reconnu Garant de l’Environnement) blijft verplicht om toegang te krijgen tot publieke subsidies, maar garandeert op zich niet de kwaliteit van de uitvoering
- De coördinatie tussen vakgebieden is de meest onderschatte factor: isoleren voordat de ventilatie wordt herzien, creëert vochtproblemen, de verwarming vervangen voordat er is geïsoleerd, leidt tot overdimensionering van de apparatuur
De volgorde van de ingrepen beïnvloedt zowel het resultaat als de keuze van de materialen. Een slecht gestructureerd project kan leiden tot een energie-label dat lager is dan beoogd, wat kostbare herstellingen vereist.
Ontvangst van de werkzaamheden: het moment dat eigenaren verwaarlozen
De ontvangst aan het einde van de werkzaamheden is de juridische handeling waarbij de eigenaar de uitgevoerde werkzaamheden accepteert of weigert. Het formuleren van schriftelijke voorbehouden op dit moment beschermt in geval van gebreken. Zonder genoteerde voorbehouden worden de rechtsmiddelen complexer.
Het controleren van de conformiteit van de werkzaamheden met het ondertekende voorstel, het testen van de geïnstalleerde apparatuur en het visueel controleren van de afwerkingen voordat het proces-verbaal van ontvangst wordt ondertekend, zijn concrete stappen die latere geschillen voorkomen.
Het regelgevend kader voor renovatie evolueert snel, en de financieringsregels die vandaag van toepassing zijn, zullen niet noodzakelijk dezelfde zijn als volgend jaar. Een eigenaar die in 2026 een renovatieproject start, doet er goed aan zijn aanvragen voor hulp te vergrendelen voordat hij het project start, omdat de voorwaarden voor MaPrimeRénov’ bij elke hervorming strenger worden.
