Die Immobilienrenovierungsarbeiten beziehen sich auf alle Maßnahmen, die darauf abzielen, die Leistung, den Komfort oder den Wert einer bestehenden Wohnung zu verbessern. Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungsfaktor für Strom im DPE von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden, was das Energielabel bestimmter elektrisch beheizter Wohnungen verändert, ohne dass Bauarbeiten durchgeführt wurden. Diese technische Änderung verdeutlicht, wie sehr der regulatorische Rahmen mittlerweile die Rentabilität eines Renovierungsprojekts beeinflusst.
Neue Berechnung des DPE und Auswirkungen auf die Dimensionierung der Renovierungsarbeiten
Bevor ein Bauvorhaben gestartet wird, besteht der erste Schritt darin, zu überprüfen, ob das Energieleistungsdiagnose (DPE) der Wohnung noch gültig ist und ob das Ergebnis den geltenden Berechnungsregeln entspricht. Ein DPE, das vor 2026 mit dem alten Faktor von 2,3 für Strom erstellt wurde, kann eine Wohnung in die Kategorie F oder G einstufen, während der neue Faktor von 1,9 sie möglicherweise auf E oder sogar D anheben könnte.
Dieser Unterschied ist nicht unerheblich. Er kann einen Teil der ursprünglich geplanten Arbeiten überflüssig machen oder im Gegenteil aufzeigen, dass die Wohnung trotz der Korrektur weiterhin als Wärmeverlustklasse eingestuft bleibt. Das DPE vor der Dimensionierung eines Bauvorhabens neu berechnen zu lassen, verhindert Überinvestitionen.
Für Eigentümer, die planen, die Arbeiten mit Immolabel zu steuern, ermöglicht diese vorherige Überprüfung, die zu behandelnden Punkte genau zu identifizieren, anstatt eine nicht gerechtfertigte Gesamtanierung zu beginnen.
Energieeffiziente Renovierung durch Einzelmaßnahmen oder umfassend: Was sich im September 2026 geändert hat
Das Dekret vom 25. August 2026 hat das System MaPrimeRénov’ grundlegend umgestaltet. Die Isolierung und die Belüftung sind im klassischen Verfahren nicht mehr einzeln finanzierbar. Sie müssen nun in eine umfassende Renovierung integriert werden, um Anspruch auf Hilfe zu haben.
Die noch individuell förderfähigen Maßnahmen sind begrenzt:
- Einige Wärmepumpen, unter Bedingungen der Leistung und des Einkommens des Haushalts
- Der Anschluss an ein Wärme- oder Kältenetz
- Die Entfernung eines Öltanks, eine oft vernachlässigte, aber geförderte Maßnahme
- Das Energieaudit, das unter bestimmten Bedingungen für Eigentümer finanziert wird, die einen Renovierungsprozess planen möchten
Diese Entwicklung verändert die Planungslogik. Ein Eigentümer, der seine Dachböden isolieren und im folgenden Jahr seine Heizung ersetzen wollte, muss nun diese Punkte in einem einzigen Projekt zusammenfassen, um von einer Finanzierung zu profitieren. Die Renovierung durch isolierte Schritte wird finanziell nachteilig.
DPE-Zeitplan und Mietbeschränkung: Vorausdenken vor dem Verbot
Das Energieleistungsdiagnose (DPE) ist nicht mehr nur ein informatives Dokument. Es bestimmt nun das Recht, eine Wohnung gemäß einem schrittweisen Zeitplan zu vermieten. Wohnungen der Kategorie G sind bereits von Einschränkungen betroffen, und die Wohnungen der Kategorie F werden folgen.
Eine zur Vermietung bestimmte Immobilie muss diese Einschränkung bereits beim Kauf berücksichtigen, nicht nur zum Zeitpunkt der Auswahl der Arbeiten. Der Erwerb einer Wohnung der Kategorie F oder G, ohne sofort die notwendige Renovierung zu budgetieren, um mindestens die Klasse E zu erreichen, setzt den Eigentümer einem Zwang zur Mietausfallgefahr aus.
Die häufige Falle besteht darin, eine Immobilie zu einem reduzierten Preis aufgrund ihres schlechten Labels zu kaufen, um dann festzustellen, dass die Kosten für die Normierung den Preisnachlass aufzehren. Die Neuberechnung des DPE mit dem neuen elektrischen Faktor kann jedoch zugunsten bestimmter Wohnungen wirken, weshalb es wichtig ist, dies vor den Verhandlungen zu überprüfen.
Eigentümergemeinschaft: Verstärkte kollektive Verpflichtungen
In einer Eigentümergemeinschaft hängt die energetische Renovierung nicht mehr nur vom individuellen Willen ab. Die kollektiven Verpflichtungen strukturieren sich um spezielle Finanzierungsinstrumente und mehrjährige Arbeitspläne. Ein einzelner Eigentümer kann sich nicht mehr darauf beschränken, seine Einheit zu renovieren: Die Entscheidungen zur Renovierung werden nun auf der Ebene des gesamten Gebäudes getroffen.
Diese Realität erschwert die Planung für einen Mietinvestor, der eine Wohnung in einer energieintensiven Eigentümergemeinschaft kauft. Der Renovierungszeitplan hängt von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ab, nicht von seiner eigenen Initiative.
Auswahl der Handwerker und Koordination des Renovierungsprojekts
Die Ausführungsqualität bestimmt die tatsächliche Leistung der Wohnung nach den Arbeiten. Ein leistungsfähiges Dämmmaterial, das schlecht verlegt wurde, verliert einen erheblichen Teil seiner Effizienz. Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit bei der Auswahl der Fachleute:
- Die RGE-Zertifizierung (Reconnu Garant de l’Environnement) bleibt erforderlich, um Zugang zu öffentlichen Fördermitteln zu erhalten, garantiert jedoch nicht allein die Qualität der Umsetzung
- Die Koordination zwischen den Gewerken ist der am meisten unterschätzte Faktor: Isolierung vor der Überprüfung der Belüftung schafft Feuchtigkeitsprobleme, der Austausch der Heizung vor der Isolierung führt zur Überdimensionierung der Geräte
Die Reihenfolge der Eingriffe beeinflusst sowohl das Ergebnis als auch die Materialwahl. Ein schlecht sequenziertes Projekt kann zu einem schlechteren Energielabel führen als angestrebt, was kostspielige Nacharbeiten erforderlich macht.
Abnahme der Arbeiten: Der Moment, den die Eigentümer oft vernachlässigen
Die Abnahme am Ende der Bauarbeiten ist der rechtliche Akt, durch den der Eigentümer die durchgeführten Arbeiten akzeptiert oder ablehnt. Schriftliche Vorbehalte zu diesem Zeitpunkt schützen im Falle von Mängeln. Ohne notifizierte Vorbehalte werden die Rechtsmittel komplizierter.
Die Überprüfung der Übereinstimmung der Arbeiten mit dem unterzeichneten Kostenvoranschlag, das Testen der installierten Geräte und die visuelle Kontrolle der Ausführungen vor der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls sind konkrete Schritte, die spätere Streitigkeiten vermeiden.
Der regulatorische Rahmen für Renovierungen entwickelt sich schnell, und die heute geltenden Förderbedingungen werden nicht unbedingt die gleichen sein wie im nächsten Jahr. Ein Eigentümer, der ein Renovierungsprojekt im Jahr 2026 startet, sollte seine Förderanträge vor Beginn der Arbeiten absichern, da die Förderbedingungen von MaPrimeRénov’ sich mit jeder Reform verschärfen.
